Руководство для землевладельца по пониманию концепции максимального и наилучшего использования

Эта статья написана Советом владельцев собственности Америки только для общих информационных целей.

Эта статья написана Советом владельцев собственности Америки только для общих информационных целей. Он предназначен для того, чтобы помочь землевладельцам понять концепцию наилучшего и наилучшего использования при оценке и оценке собственности в крупном судебном процессе. Настоящая статья не должна рассматриваться как предоставление юридических консультаций или как замена консультации с юристом OCA или другим адвокатом, имеющим опыт в выдающихся вопросах предметной области.

Что означает концепция максимального и наилучшего использования?

Имущество, находящееся в ведении выдающегося домена, не нужно оценивать на основе его текущего использования. Скорее, он должен быть оценен с точки зрения его наилучшего и наилучшего использования. Типичное (и несколько формальное) определение наилучшего и наилучшего использования выглядит следующим образом:

Разумное, вероятное и законное использование пустой земли или улучшенной собственности, которое физически возможно, имеет надлежащую поддержку, финансово осуществимо и приводит к максимальной стоимости.

По сути, концепция наилучшего и наилучшего использования подразумевает выбор способа использования собственности, который отвечает определенным основным критериям и приводит к разработке максимальной ценности. Концепция максимального и наилучшего использования - это один из способов, с помощью которого закон стремится гарантировать, что землевладелец получит полную и справедливую компенсацию за изъятие. Анализ Наивысшего и Наилучшего использования часто рассматривает собственность как улучшенную и как свободную.

Насколько важен вопрос о самом высоком и наилучшем использовании при оценке собственности для целей осуждения?

Концепция максимального и наилучшего использования может иметь решающее значение в деле об осуждении и, в некоторых случаях, может быть основной причиной широко расходящихся мнений о стоимости собственности. В качестве примера представьте себе ситуацию, когда оценщик от правительства утверждает, что наиболее эффективное и наилучшее использование собственности предназначено для развития сельского хозяйства, то есть ее «текущего использования». Тем не менее, оценщик землевладельца утверждает, что наиболее эффективное и эффективное использование на самом деле состоит в том, чтобы разделить собственность на жилые участки и продать каждый участок по отдельности. В зависимости от принятого наивысшего и наилучшего мнения об использовании результаты оценки могут значительно отличаться.

Какие факторы учитываются при определении наиболее эффективного и наилучшего использования собственности?

Как видно из приведенного выше определения, существует четыре тестовых фактора, которые оценщик должен учитывать при формулировании мнения о наиболее эффективном и наилучшем использовании. Ниже приводится общее описание четырех факторов:

Правовая допустимость:этот фактор в первую очередь относится к зонированию собственности или другим ограничениям на землепользование, которые могут диктовать, как собственность может использоваться и / или эксплуатироваться. Например, если собственность зонирована только для сельскохозяйственного использования, было бы непоследовательным (или противоречащим критериям юридической допустимости) полагать, что наиболее эффективное и наилучшее использование собственности предназначено для коммерческого развития. Однако см. ОбсуждениеДоктрины разумной вероятностиниже.

Физически возможное:этот фактор требует, чтобы оценщик принял во внимание размер, форму, топографию, доступность, коммунальные услуги и другие физические характеристики собственности при определении того, какое использование физически возможно. Достаточен ли размер сайта для ожидаемого улучшения? Есть ли дренажный канал или овраг на участке, который может повлиять на то, что и где можно построить? Находится ли часть собственности в специально отведенной зоне затопления? Эти и многие другие вопросы физического состояния должны рассматриваться как часть любого анализа наилучшего и эффективного использования.

Финансово осуществимо:предполагая, что использование является юридически допустимым и физически возможным, необходимо также определить, является ли оно финансово или экономически целесообразным.

Наиболее прибыльное или максимально продуктивное использование:Тест максимальной производительности применяется к тем видам использования, которые прошли первые три теста. Из финансово осуществимых видов использования или видов использования самым лучшим и лучшим использованием является тот, который дает наивысшую справедливую рыночную стоимость или самую высокую норму прибыли.

Расскажите мне больше о доктрине разумной вероятности.

Иногда конкретное использование собственности невозможно при ее текущем зонировании, но данные показывают, что собственность может быть изменена на новую зону, чтобы разрешить такое использование. В таких обстоятельствах, если землевладелец может доказать, что существует «разумная вероятность» того, что собственность может быть зонирована для разрешения использования, этот факт может быть учтен при определении наиболее эффективного и наилучшего использования собственности и при установлении ее стоимости. Какие точные факторы необходимы для доказательства существования «разумной вероятности», могут отличаться от юрисдикции к юрисдикции. Однако в большинстве юрисдикций доказательства недавнего изменения зон собственности, аналогичной рассматриваемой собственности, будут рассматриваться как доказательство «разумной вероятности».

Со временем стандарт «разумной вероятности» был расширен за пределы простого повторного зонирования ситуаций, чтобы определить, может ли собственность получить разрешения, лицензии или другие правительственные разрешения, соответствующие наиболее эффективному и наилучшему рассматриваемому использованию.